Duurzame woningwaarde
Onderzoek voor Energiesprong SEV
De discussie over het verduurzamen van de Nederlandse gebouwde omgeving loopt vaak stuk op de vaststelling dat woningeigenaren blijkbaar niet veel extra willen betalen voor een energiezuinige woning. Het gemiddelde verschil in verkoopprijs tussen een zuinige en een onzuinige woning is circa een factor 5 kleiner dan wat het zou kosten om die onzuinige woning zuinig te maken.
In Duurzame Woningwaarde onderzoeken we dit verband en concluderen we dat er sprake is van een cirkelredenering. Het wordt woningeigenaren namelijk systematisch moeilijk gemaakt om energiezuinige woningen hoger te waarderen dan -onzuinige woningen.
De waarde van een woning, zoals door meerdere partijen in de sector op eigen manier ingeschat en uiteindelijk uitgedrukt in de verkoopprijs, is een belangrijke indicator. Het geeft aan hoeveel vertrouwen men er in heeft dat de betreffende woning nu en in de toekomst woonplezier geeft en zal blijven geven.
Waardeval
Het is duidelijk dat onzuinige woningen matig comfortabel zijn en hoge energielasten veroorzaken. Ook zijn de slechtst presterende woningen van lage bouwkundige (naoorlogse) kwaliteit en is de verwachting dat de energieprijzen zullen stijgen. Gemeenten en woningcorporaties hebben minder geld dan voorheen om grootschalige herbouw- en renovatieprojecten uit te voeren en dus zullen deze woningen de komende decennia mogelijk meer dan voorheen afhankelijk zijn van private initiatieven.
De ogenschijnlijk gebrekkige bereidwilligheid van woningeigenaren om te investeren in kwaliteitsverhoging van hun woning, inclusief energiebesparende maatregelen, is daarom zorgelijk. Als gevolg daarvan zullen we te maken krijgen met steeds hogere woonlasten en een lagere gemiddelde woningkwaliteit. In sommige buurten zal de woningwaarde naar ons inzicht in sprongen naar beneden kunnen gaan, zoals nu al het geval is in sommige krimpgebieden.
Ratio en emotie
Mensen zijn zowel rationele als emotionele wezens. Geld voor een sauna is sneller gevonden dan de middelen om een muur te isoleren. Het eerste levert anticipeerbaar en direct merkbaar genoegen op, het tweede spreekt niet tot de verbeelding.
Toch zijn er al mensen die veel geld uitgeven om hun woning energiezuinig of zelfs energieneutraal te maken. Omdat ze ervan overtuigd zijn dat de extra woonkwaliteit zich uitbetaald in woongenot, maar ook omdat ze geloven dat de waarde van hun woning daarmee hoger en bestendiger wordt.
Informatiedragers
Het vaststellen van de waarde van een woning bij verkoop of renovatie verloopt via vele stappen. Niet alleen de eigenaar en verkoper zijn daarbij betrokken, maar ook de bank, de makelaar, de taxateur, de familie, subsidies, en meer. De verwachtingen die deze partijen hebben over de waarde en toekomstwaarde van de betreffende woning bepalen de bandbreedte waarbinnen aankopen en renovaties overwogen en gefinancierd worden.
Om de inherente onzekerheid over toekomstige waarde enigszins het hoofd te bieden hebben deze partijen geformaliseerd welke zaken belangrijk worden geacht bij de bepaling van hedendaagse woningwaarde. Deze formalisatie is het meest zichtbaar in de opzet van de informatiedragers waarmee de partijen met elkaar communiceren, zoals bijvoorbeeld de taxatie en de hypotheek.
Aandacht voor energie
Het blijkt dat de vele informatiedragers die een rol spelen in het koop- en renovatieproces (zie hiernaast) nauwelijks rekening houden met het energieverbruik van de woning. Slechts bij monde van ‘onderhoudsstaat’ komen af en toe onderwerpen ter sprake die gerelateerd zijn aan het energieverbruik.
Het gevolg hiervan is dat het woningeigenaren systematisch moeilijk wordt gemaakt om zich een mening te vormen over en te handelen naar hun opvatting over de toegevoegde waarde die een energiezuinige woning hen biedt. Ook is het om deze reden voor de markt niet mogelijk om goed hoogte te krijgen van de waarde die consumenten daadwerkelijk hechten aan energetische prestatie.
Wij concluderen dat, om door deze cirkelredenering heen te breken, het raadzaam is om gericht te experimenteren met het moderniseren van beeldbepalende informatiedragers. Een taxatie die duidelijk inzicht geeft in energieverbruik, bijvoorbeeld, geeft kopers de kans om daar conclusies aan te verbinden.
Drift team
Derk Loorbach, Flor Avelino en Philine Krosse, i.s.m. Marten Witkamp
Looptijd
April-juni 2011